GEG verstehen: Energiestandards für Neubau und Bestand
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für die energetische Qualität von Gebäuden in Deutschland. Es bestimmt, wie gut ein Neubau gedämmt sein muss, welche Heiztechnik eingebaut werden darf und welche Nachrüstpflichten Eigentümer im Bestand treffen. Seit der Novelle, die Anfang 2024 in Kraft getreten ist, steht vor allem eine Zahl im Mittelpunkt: 65 Prozent erneuerbare Energien für neu eingebaute Heizungen.
Für private Bauherren und Sanierer ist das GEG damit weit mehr als ein technisches Spezialgesetz. Es entscheidet über die Wahl des Heizsystems, über Dämmstandards und in der Folge über Bau- und Betriebskosten. Wer die Logik des Gesetzes versteht, kann Fristen einordnen, Fördermittel gezielt nutzen und teure Fehlentscheidungen vermeiden.
Was das Gebäudeenergiegesetz regelt
Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und führte drei zuvor getrennte Regelwerke zusammen: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Seitdem gibt es ein einheitliches Anforderungssystem für Wärmeschutz, Anlagentechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien. Der vollständige Gesetzestext ist bei gesetze-im-internet.de frei zugänglich.
Die Novelle zum 1. Januar 2024 – öffentlich meist „Heizungsgesetz“ genannt – verankerte die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Sie gilt unmittelbar allerdings nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude und Baulücken ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmepläne bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis Mitte 2028. Erst wenn ein Wärmeplan vorliegt oder die jeweilige Frist verstrichen ist, greift die 65-Prozent-Vorgabe auch dort.
Übergeordnetes Ziel ist ein weitgehend klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045. Das GEG bildet die ordnungsrechtliche Seite dessen, was beim nachhaltigen Bauen freiwillig und konzeptionell angelegt ist – verbindliche Mindeststandards statt Kür.
Anforderungen an den Neubau
Für Neubauten arbeitet das GEG mit einem Referenzgebäudeverfahren: Das geplante Haus wird rechnerisch mit einem gleich großen Referenzgebäude definierter Standardausstattung verglichen. Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf liegt seit 2023 bei höchstens 55 Prozent des Referenzwerts – das entspricht dem Niveau, das in der Förderlandschaft als Effizienzhaus 55 bekannt ist.
Hinzu kommt der bauliche Wärmeschutz: Der spezifische Transmissionswärmeverlust der Gebäudehülle (H’T) darf festgelegte Höchstwerte nicht überschreiten. In der Praxis bedeutet das gut gedämmte Außenwände, Dächer und Bodenplatten, Fenster mit Dreifachverglasung und eine möglichst wärmebrückenarme, luftdichte Ausführung. Diese Anforderungen schlagen sich spürbar in den Baukosten nieder, senken aber dauerhaft den Energieverbrauch.
Die GEG-Nachweise gehören an den Anfang der Planung, nicht an deren Ende. Wer Gebäudehülle, Heiztechnik und Lüftungskonzept früh aufeinander abstimmt, erreicht die Anforderungen oft mit geringeren Mehrkosten als bei nachträglichen Korrekturen im Bauantrag.
Pflichten im Gebäudebestand
Im Bestand setzt das GEG nicht auf eine generelle Sanierungspflicht, sondern auf einzelne, klar umrissene Vorgaben. Die wichtigsten betreffen alte Heizkessel, die oberste Geschossdecke und den Zeitpunkt des Heizungstauschs.
Austauschpflicht für alte Heizkessel
Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen grundsätzlich nicht weiterbetrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die ihre Vorlauftemperatur bedarfsgerecht regeln, sowie sehr kleine und sehr große Anlagen außerhalb des typischen Leistungsbereichs. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus bereits seit Anfang Februar 2002 selbst bewohnen, sind ebenfalls ausgenommen; nach einem Eigentümerwechsel bleiben dem neuen Eigentümer zwei Jahre für den Austausch.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss gedämmt sein und einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber. Ergänzend verlangt das Gesetz, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen – eine Maßnahme mit geringem Aufwand und kurzer Amortisationszeit.
Heizungstausch und Übergangsfristen
Funktionierende Gas- und Ölheizungen dürfen weiterbetrieben und auch repariert werden; eine Pflicht zum sofortigen Austausch besteht nicht. Fällt eine Heizung irreparabel aus, gelten Übergangsfristen von in der Regel fünf Jahren, in denen vorübergehend auch eine fossile Lösung eingebaut werden darf, bevor die 65-Prozent-Vorgabe erfüllt sein muss. Wer ab 2024 dennoch eine neue Heizung einbaut, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen läuft, muss sich vorher verpflichtend beraten lassen und sollte einplanen, dass solche Anlagen künftig steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe nutzen müssen. Spätestens Ende 2044 endet der Betrieb mit fossilem Erdgas und Heizöl ganz.
Die folgende Übersicht fasst die zentralen Pflichten mit ihren Fristen zusammen; die Angaben folgen dem Gesetzestext in der seit 2024 geltenden Fassung.
| Pflicht | Frist bzw. Auslöser | Anforderung |
|---|---|---|
| 65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung im Neubaugebiet | seit 1. Januar 2024 | gilt für Neubauten, deren Bauantrag ab diesem Datum gestellt wurde |
| 65-%-Pflicht im Bestand, Großstädte über 100.000 Einwohner | spätestens ab 1. Juli 2026 | früher, sobald die kommunale Wärmeplanung beschlossen ist |
| 65-%-Pflicht im Bestand, kleinere Kommunen | spätestens ab 1. Juli 2028 | bis dahin sind fossile Heizungen mit Auflagen noch zulässig |
| Austausch alter Konstanttemperaturkessel | nach 30 Betriebsjahren | Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie langjährig selbstnutzende Eigentümer |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | bestehende Nachrüstpflicht | U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K), alternativ gedämmtes Dach |
| Havarie der Heizung | ab Ausfall | Übergangsfrist von in der Regel fünf Jahren bis zur GEG-konformen Lösung |
| Betriebsende fossiler Heizungen | 31. Dezember 2044 | danach kein Heizen mehr mit fossilem Gas oder Öl |
Effizienzhaus-Stufen und KfW-Förderung
Oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen setzt die Förderung an. Die Effizienzhaus-Stufen der KfW beschreiben, wie weit ein Gebäude den Referenzwert unterschreitet: Ein Effizienzhaus 55 benötigt höchstens 55 Prozent der Primärenergie des Referenzgebäudes, ein Effizienzhaus 40 nur 40 Prozent. In der Sanierung kommen die Stufen 85 und 70 sowie eine eigene Denkmal-Stufe hinzu, da bei Bestandsgebäuden andere Ausgangsbedingungen gelten.
Ergänzend gibt es zwei Klassen: Die EE-Klasse wird erreicht, wenn erneuerbare Energien mindestens 65 Prozent des Wärme- und Kältebedarfs decken. Die NH-Klasse setzt ein Nachhaltigkeitszertifikat nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) voraus und bewertet damit auch die Ökobilanz über den Lebenszyklus – hier rücken Materialfragen in den Blick, etwa der Einsatz von Recycling-Beton oder nachwachsenden Rohstoffen. Im Neubau ist die Förderung inzwischen weitgehend an die Kombination aus Effizienzhaus 40 und QNG-Nachweis gebunden; in der Sanierung werden die Stufen 85 bis 40 mit Zuschüssen oder zinsverbilligten Krediten samt Tilgungszuschuss unterstützt.
Für den Heizungstausch existiert seit 2024 eine eigene Förderung über die KfW: eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten, die sich über Boni für schnellen Austausch, für selbstnutzende Eigentümer mit geringerem Einkommen und für besonders effiziente Wärmepumpen auf bis zu 70 Prozent erhöhen kann. Förderfähig sind in der Größenordnung von 30.000 Euro für die erste Wohneinheit.
Förderanträge müssen grundsätzlich vor Vorhabensbeginn gestellt werden, also bevor Liefer- oder Leistungsverträge unterschrieben sind. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert den Anspruch in aller Regel vollständig – unabhängig davon, wie förderwürdig die Maßnahme wäre.
Energieausweis, Erfüllungsoptionen und Sanktionen
Der Energieausweis macht die energetische Qualität eines Gebäudes vergleichbar. Das GEG kennt zwei Varianten: Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf aus Bauphysik und Anlagentechnik, der Verbrauchsausweis wertet die realen Verbräuche der letzten drei Jahre aus. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die nicht entsprechend nachgerüstet sind, ist der Bedarfsausweis Pflicht; ansonsten besteht Wahlfreiheit. Beide Varianten gelten zehn Jahre und müssen bei Verkauf und Neuvermietung unaufgefordert vorgelegt werden – zentrale Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige.
Für die 65-Prozent-Vorgabe lässt das Gesetz mehrere Erfüllungsoptionen zu: elektrische Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme), Biomasseheizungen etwa mit Holzpellets, Stromdirektheizungen in sehr gut gedämmten Gebäuden, Hybridlösungen aus Wärmepumpe und Spitzenlastkessel sowie Solarthermie in Kombination mit anderen Erzeugern. Welche Option wirtschaftlich trägt, hängt vom Dämmstandard, den Vorlauftemperaturen des Heizsystems und der lokalen Infrastruktur ab.
Die Einhaltung wird über mehrere Wege kontrolliert: Fachunternehmen bestätigen ausgeführte Arbeiten per Unternehmererklärung, Bezirksschornsteinfeger prüfen unter anderem Betriebsalter und Kesseltyp, und Bundesländer kontrollieren Energieausweise stichprobenartig. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können je nach Tatbestand mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Gebäudeenergiegesetz?
Das GEG ist seit November 2020 das zentrale Energierecht für Gebäude in Deutschland. Es führte die frühere Energieeinsparverordnung, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und das Energieeinsparungsgesetz in einem Regelwerk zusammen. Es legt energetische Anforderungen an Neubauten fest, definiert Nachrüst- und Austauschpflichten im Bestand, regelt den Energieausweis und seit der Novelle 2024 auch die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.
Gilt die 65-Prozent-Regel sofort für bestehende Heizungen?
Nein. Unmittelbar gilt sie seit Januar 2024 nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. In Bestandsgebäuden und Baulücken greift sie erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt – in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern spätestens ab Juli 2026, in kleineren Kommunen spätestens ab Juli 2028. Bis dahin dürfen unter Auflagen auch noch fossile Heizungen eingebaut werden, allerdings mit verpflichtender Beratung und künftig steigenden Anteilen erneuerbarer Brennstoffe.
Darf eine funktionierende Gas- oder Ölheizung weiterlaufen?
Ja. Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben und auch repariert werden; eine sofortige Austauschpflicht gibt es nicht. Erst wenn eine Anlage irreparabel ausfällt, muss eine GEG-konforme Lösung folgen, wofür Übergangsfristen von in der Regel fünf Jahren gelten. Unabhängig davon endet der Betrieb mit fossilem Erdgas und Heizöl spätestens Ende 2044. Davon getrennt zu betrachten ist die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel.
Welche Heizungen erfüllen die 65-Prozent-Vorgabe?
Das Gesetz nennt mehrere gleichwertige Erfüllungsoptionen: elektrische Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasseheizungen etwa mit Pellets, Stromdirektheizungen in sehr effizienten Gebäuden, Hybridheizungen aus Wärmepumpe und Spitzenlastkessel sowie Kombinationen mit Solarthermie. Auch Gasheizungen, die nachweislich mit ausreichenden Anteilen Biomethan oder künftig Wasserstoff betrieben werden, kommen unter engen Voraussetzungen in Betracht.
Wann muss ein alter Heizkessel ausgetauscht werden?
Konstanttemperaturkessel müssen nach 30 Betriebsjahren stillgelegt werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausgenommen, ebenso Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus bereits seit Anfang Februar 2002 selbst bewohnen. Wechselt das Eigentum, etwa durch Kauf oder Erbschaft, bleiben dem neuen Eigentümer zwei Jahre, um die Austauschpflicht zu erfüllen. Das Baujahr des Kessels steht auf dem Typschild oder im Schornsteinfegerprotokoll.
Was bedeutet Effizienzhaus 55 oder 40?
Die Zahl gibt an, wie viel Primärenergie ein Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude höchstens benötigt: 55 oder 40 Prozent. Je kleiner die Zahl, desto effizienter das Haus. Die Stufen stammen aus der KfW-Förderung und liegen oberhalb des gesetzlichen Mindeststandards. Zusätzlich gibt es die EE-Klasse für einen Erneuerbaren-Anteil von mindestens 65 Prozent am Wärmebedarf und die NH-Klasse für ein Nachhaltigkeitszertifikat nach QNG.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was gilt wann?
Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik, der Verbrauchsausweis wertet reale Verbräuche aus drei Jahren aus. Pflicht ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die nicht entsprechend modernisiert sind. In allen anderen Fällen besteht Wahlfreiheit. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger für die Gebäudesubstanz, da er nicht vom Heizverhalten der Bewohner abhängt.
Welche Dämmpflichten gelten im Bestand?
Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen; alternativ genügt ein gedämmtes Dach. Zusätzlich sind zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Eine generelle Pflicht, Fassaden nachträglich zu dämmen, kennt das GEG nicht – wird eine Außenwand aber ohnehin großflächig erneuert, müssen die dann geltenden Anforderungswerte an das Bauteil eingehalten werden.
Was passiert bei Verstößen gegen das GEG?
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können je nach Tatbestand mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro belegt werden. Dazu zählen etwa der Weiterbetrieb austauschpflichtiger Kessel, unterlassene Nachrüstungen, fehlende oder falsche Energieausweise und fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Kontrolliert wird über Unternehmererklärungen der Fachbetriebe, die Prüfungen der Bezirksschornsteinfeger und stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise durch die Länderbehörden.
Was hat die kommunale Wärmeplanung mit dem GEG zu tun?
Die Wärmeplanung legt fest, welche Gebiete einer Kommune voraussichtlich an Wärmenetze angeschlossen werden und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoll sind. Das GEG koppelt daran den Start der 65-Prozent-Pflicht im Bestand: Sie greift, sobald der Wärmeplan beschlossen ist, spätestens aber Mitte 2026 in Großstädten und Mitte 2028 in kleineren Kommunen. Vor der Beauftragung einer neuen Heizung lohnt deshalb der Blick in den Planungsstand der eigenen Gemeinde.
Fazit
Das Gebäudeenergiegesetz setzt den verbindlichen Rahmen für das Bauen und Heizen der kommenden Jahrzehnte: Neubauten müssen den Effizienzhaus-55-Standard erreichen, neue Heizungen schrittweise zu 65 Prozent erneuerbar laufen, und im Bestand gelten gezielte Austausch- und Dämmpflichten statt einer pauschalen Sanierungspflicht. Die Fristen sind gestaffelt und an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt – Panik ist deshalb ebenso unangebracht wie Abwarten bis zum letzten Tag.
Wer ein Bau- oder Sanierungsvorhaben plant, sollte die GEG-Anforderungen früh in das Gesamtkonzept einbeziehen, die Erfüllungsoptionen für die Heizung nüchtern vergleichen und Fördermittel der KfW konsequent vor Vorhabensbeginn beantragen. So wird aus der gesetzlichen Pflicht ein planbarer Bestandteil des Projekts.